Quem já montou uma holding patrimonial ou estruturou uma empresa do ramo imobiliário conhece o obstáculo: na hora de transferir os imóveis dos sócios para o capital social, a prefeitura cobra o ITBI. A Constituição diz que o imposto não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (art. 156, § 2º, I). Tecnicamente, não se trata de isenção, mas de imunidade: é a própria Constituição que retira a operação do alcance do município. O nó está na ressalva do dispositivo, que afasta o benefício quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda ou a locação de imóveis, ou o arrendamento mercantil. Os municípios sempre aplicaram essa ressalva a tudo, apoiados nos arts. 36 e 37 do CTN, que consideram preponderante a atividade responsável por mais da metade da receita operacional. Resultado: justamente as empresas que vivem do imóvel ficavam de fora.
É isso que o STF está resolvendo no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP), caso que nasceu de uma cobrança da prefeitura de Piracicaba confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. O relator, ministro Edson Fachin, propôs a tese de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, ou seja, indiferente à atividade imobiliária da empresa. A leitura é simples: o texto constitucional traz duas hipóteses separadas pela conjunção "nem", e a ressalva, posicionada depois da segunda, alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Já são seis votos nesse sentido (Fachin, Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Fux e Alexandre de Moraes) contra dois (Gilmar Mendes e Flávio Dino), o que forma maioria absoluta da Corte. O julgamento segue em sessão virtual até 19 de outubro, quando a tese pode ser fixada.
Os efeitos para o mercado são diretos. A holding patrimonial, que normalmente administra e aluga os imóveis da família, deixa de arcar com o principal custo de entrada do planejamento sucessório. Loteadoras, incorporadoras e empresas de locação ganham liberdade para se capitalizar com terrenos e prédios em vez de dinheiro, preservando caixa para obra, lançamento e novos negócios. Com alíquotas que costumam ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, a economia sobre uma carteira de alguns milhões de reais é expressiva. E, por ter repercussão geral, a tese vinculará todo o Judiciário, abrindo caminho também para a restituição do imposto pago indevidamente nos últimos cinco anos (art. 168, I, do CTN).
Vale conhecer os limites, que não são novos. A imunidade cobre apenas o valor efetivamente destinado ao capital social, como o próprio STF definiu no Tema 796 (RE 796.376), em 2020: se parte do valor do imóvel vai para reserva de capital, esse excedente é tributável. A maioria também deixou claro que o município pode demonstrar simulação ou fraude à lei, e operações montadas só no papel continuam expostas. Há ainda a possibilidade de modulação dos efeitos, que costuma preservar o direito de quem já tem ação ou pedido em curso até determinada data. Para quem recolheu ITBI nessas operações, o relógio já está correndo.
O recado é claro: o imóvel volta a entrar na empresa pela porta da frente. Para quem tem patrimônio a organizar ou um negócio imobiliário a capitalizar, a janela que se abre é das melhores dos últimos anos. A operação, porém, continua exigindo o que sempre separou o planejamento sólido do improviso: documentação em ordem, valor integralizado coerente com o capital social e substância econômica. Com assessoria jurídica, o que era custo de entrada vira vantagem competitiva.
ContextoSC 
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